CBRE世邦魏理仕最新发布《亚太区汽车制造与物流地产新趋势》(Making It & Moving It: What’s New in Automotive Manufacturing & Logistics Real Estate)，从“制造”与“物流”两条主线剖析汽车产业电动化转型对制造与物流地产的深层影响。

　　报告指出，随着电动车产量加速超越燃油车，约950亿美元与燃油车生产绑定的资产在亚太面临重组或处置;与此同时，中国内地车企加速出海东南亚，正在重塑区域工业与物流地产需求版图。作为全球最大的新能源汽车市场和生产基地，中国内地已建立起成熟的整车与零部件产业集群。对当地的工业物流地产业主与投资者而言，这一结构性变革既带来存量资产重估的挑战，也孕育资本回收、改造升级与新增需求的机遇。

　　电动化领跑，中国内地已率先实现电动车产量超越燃油车

　　电动化正在重塑全球汽车产业。2020至2025年间，全球电动车年销量从300万辆跃升至逾2,000万辆，五年复合年增长率达48%;同期燃油车销量由6,500万辆微降至6,400万辆。亚太区变革尤为显著。国际能源署数据显示，中国内地为全球最大电动车市场，2025年销量逾1,300万辆，约占当地新车销量的53%。在政策补贴、更低的使用成本及油价波动等因素驱动下，全球电动车产量预计将于2030年前超越燃油车，而中国内地已率先实现这一拐点。

　　中国内地的领先并非一日之功。CBRE此前发布的研究报告《绿色出行擎动未来——中国新能源汽车制造集群和企业选址》显示，中国新能源车产销量已连续多年位居全球第一，产业链优势持续巩固：动力电池产量占全球比重超过六成，新能源整车产量占全球比重同样约六成。完备的产业链也吸引特斯拉、大众、宝马等国际车企持续加大在国内的布局，成为工业地产需求的重要来源。

　　燃油车资产承压，释放资本回收与资产重估机遇

　　汽车是资产最密集的制造行业之一，整车厂通常有10%至40%的资本沉淀于厂房、生产线及设备等固定资产。CBRE分析15家在亚太具备重要布局的主要车企后发现，约3,540亿美元的资产与燃油车生产绑定;其中约四分之一、即约950亿美元位于亚太。随着电动车产量在未来数年超越燃油车，若无法改造或处置，这部分资产存在闲置风险。

　　面对利润承压，车企正加快通过售后回租及资产处置回收资本。CBRE观察到，在中国内地、越南、马来西亚等可租面积较为充裕的市场，售后回租与整合搬迁需求更为活跃，业主也更愿意提供租金优惠或分摊租户装修成本。对业主与投资者而言，具备增值改造潜力的资产尤为值得关注，包括在土地资源紧张的成熟市场，将老旧厂房改造为现代仓储、数据中心等更高价值用途。